Erläuterungen

Fertigstellungen

Berichtszeiträume, Datenursprung, Stand

Ausgehend vom Jahr 2018 und zurück bis 2005 liegen Zahlen über fertiggestellte Wohnungen und Gebäude vor. Sämtliche Daten stammen aus dem Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) und beziehen sich auf einem Datenabzug vom 15.09.2019.  
Der vorliegende Bericht konzentriert sich auf das aktuelle Berichtsjahr 2018 und liefert zusätzlich revidierte Zeitreihenergebnissen zurück bis 2005, wobei sich die historische Beschreibung wegen nicht ausreichend interpretierbarer methodischer Unterschiede bei den angewandten Zuschätzungsverfahren auf die besser vergleichbaren Zahlen der Jahre 2018 zurück bis 2016 konzentriert (sh. danach folgende Abschnitte „Auf- bzw. Zuschätzungen“ bzw. „Datenqualität und Vollständigkeit“).

Grundgesamtheiten

Die Masse der Gebäude bezieht sich auf gänzlich neu errichtete Objekte. Bei den Wohnungen werden neben den mit den neuen Gebäuden zustande kommenden Einheiten auch Zahlen über die durch An-, Auf-, Umbautätigkeit an bereits bestehenden Gebäuden zustande kommenden Objekte präsentiert.

Auf- bzw. Zuschätzungen

Aufgrund unvollständiger Meldungen erfolgten Auf- bzw. Zuschätzungen zu den Daten. Dies mit unterschiedlichen Ansätzen:

  • Aufschätzung wegen zeitlicher Verzögerungen bei der Meldetätigkeit (betrifft die Berichtsjahre 2018 zurück bis 2016)

Die Hochrechnung erfolgt dabei mit gewichteten Veränderungsfaktoren in Bezug auf die im GWR verifizierbare quartalsbezogene Nachmeldetätigkeit in den Gemeinden. Die Faktoren wurden dabei einerseits für gänzlich neu errichtete Gebäude, andererseits eigens für die An-, Auf-, Umbautätigkeit unter der Annahme berechnet, dass Nachmeldungen für frühere auf Quartalen beruhende Berichtszeiträume (auch unter Berücksichtigung der zeitlichen Abstände der einzelnen Datenabzüge zu diesen Quartalen) im selben Ausmaß wie zuletzt beobachtet wieder erfolgen werden. Die so ermittelten Faktoren weisen bei unterschiedlichen Datenabzügen insbesondere für aktuelle Berichtszeiträume hohe Schwankungen, also zu hohe Abhängigkeiten von zeitlich nicht lange zurück liegenden Nachmeldungen, auf. Zum Ausgleich werden daher die aktuell ermittelten Faktoren zusätzlich mit Hilfe der jeweils vier vorangegangenen (Quartals-)Aufschätzungen – immer mit gleichem zeitlichem Abstand zwischen Berichtszeitraum und Datenabzug – geglättet.  
Auf Ebene der Bundesländer wurden dieselben Ansätze zur Aufschätzung gewählt und somit jeweils eigene Hochrechnungsfaktoren ermittelt. Die berichteten Ergebnisse stehen daher auch für die Länder zur Verfügung. Der Versuch, gewichtete Veränderungsfaktoren für kleinere regionale Einheiten - z.B. Gemeinden - zu ermitteln, hat sich als nicht zielführend erwiesen.

  • Zurechnungen wegen Meldeausfällen

Hier wurden zwei unterschiedliche und sich zum Teil auch ergänzende Verfahren angewendet:

  1. Das Miteinbeziehen von zum Stichtag des Datenabzuges noch nicht abgeschlossenen Bauvorhaben ganzer Gebäude ausgenommen Altersätze mit Hauptwohnsitzangaben (betrifft die Berichtsjahre 2015 zurück bis 2005)

Der Merkmalskatalog des GWR enthält neben den Ausstattungsmerkmalen der Bauvorhaben bzw. der Wohnungen und Gebäude auch Informationen für Verwaltungszwecke, zur allgemeinen Information oder auch zur Identifikation der einzelnen Registereinheiten. Eine davon ist die vom ZMR regelmäßig übermittelte Anzahl an Hauptwohnsitzen im Objekt. War bis zum Stichtag des Datenabzuges bei einem in der Vergangenheit bewilligten und bislang noch nicht fertiggestellten Bauvorhaben mindestens eine solche Hauptwohnsitzmeldung vorhanden, wurde davon ausgegangen, dass dieses anscheinend schon bewohnbare Objekt irrtümlich noch nicht fertiggestellt gemeldet wurde. Dieses offene Bauvorhaben wurde den tatsächlich als fertiggestellt gemeldeten Entitäten zugerechnet. Die Zuordnung zum entsprechenden Berichtsjahr erfolgte durch die Zuzählung der mittleren (Median) Baudauer in Tagen ermittelt aus der Gruppe der tatsächlich fertiggestellten Gebäude. Dabei wurde auch eine Unterscheidung von (überwiegenden) Wohn- und Nicht-Wohngebäuden vorgenommen. Konzeptionell ist hervorzuheben, dass dies nur für jene Berichtszeiträume vorgenommen wurde, deren Ergebnisse grundsätzlich auf tatsächlich erfolgten Meldungen basierten. Nicht zugerechnet wurde dies also für die aufgeschätzen Zeitreihen 2016 bis 2018, weil davon auszugehen ist, dass die hier im Hinblick auf insgesamt stattfindende Meldeverzögerungen angelegte Hochrechnung sich natürlich ideologisch bzw. grundsätzlich auch auf allfällig schon bewohnte Gebäude bezieht. Die für das Berichtsjahr 2015 ausgewiesene erhöhte Steigerung gegenüber der entsprechend letztveröffentlichten Zahl (fast plus 11% oder über 5.600 absolut, siehe auch den späteren Abschnitt über das Ausmaß der durch die revisionsbedingten Änderungen der zuvor publizierten Zahlen) ist auf die hier erstmals erfolgte Zurechnung dieser offener Bauvorhaben mit Hauptwohnsitzangaben zurückzuführen (das betraf tatsächlich etwas mehr als 4.700 Wohnungen). Gerade für dieses Berichtsjahr, welches in Bezug zur festzustellenden mittleren Baudauer zeitlich im Grenzbereich einer tatsächlich möglichen Fertigstellung liegt, entspricht eine vollständige Zuzählung all dieser Einheiten vermutlich nicht den tatsächlichen Gegebenheiten und wird daher zu einer leider nicht näher quantifizierbaren Überzeichnung dieses Berichtszeitraums geführt haben.

An dieser Stelle wird nochmals darauf hingewiesen, dass sich diese Zurechnung nur auf jene Gebäude bezieht, die auf bislang unverbauter Fläche neu errichtet werden. Altersätze wie auch die An-, Auf-, Umbautätigkeiten an bestehenden Objekten werden dabei außer Acht gelassen. Bei Altersätzen begründet sich dies damit, dass das bislang existierende Gebäude aus melderechtlich relevanten Gründen von den Gemeinden nicht unmittelbar mit bzw. anlässlich einer Neubewilligung, sondern erst einige Zeit nach erfolgter des Neubaufertigstellung explizit als Abgang gemeldet wird und daher eine Zuzählung solcher Fälle zu Überzeichnungen führen könnten. Darüber hinaus setzt der zuvor schon kurz angesprochene regelmäßige Datenaustausch zwischen GWR (als Adressspender) und ZMR (als Datenlieferant von später amtlich bzw. rechtlich registrierten Wohnsitzfällen) für Wohnungen, die durch An-, Auf-, Umbautätigkeit an bestehenden Gebäuden geschaffen werden sollen, aus Qualitäts- bzw. Eindeutigkeitsgründen während des Baufortschritts grundsätzlich aus.

  1. Das Zurechnen von außerhalb der Bauvorhabensmeldeschiene im GWR nacherfassten Objekte (betrifft die Berichtsjahre 2010 zurück bis 2005)

Als Ausgangsmasse für die Ende 2004 erfolgte Inbetriebnahme des GWR dienten die anlässlich der Großzählung (Volkszählung) vom 15. Mai 2001 ermittelten Grundgesamtheiten an Gebäuden und Wohnungen, ergänzt um Daten aus der früheren Wohnbaustatistik. Schon im Zuge der Planung dieses Meldesystems war zu vermuten, dass Nacherfassungen fehlender Objekte ohne Zuhilfenahme der dafür im engeren Sinne in der entsprechenden Internet-Anwendung vorgesehenen Bautätigkeitsmeldefunktion notwendig sein werden. Diese so im GWR nacherfassten Objekte wurden daher den eigentlichen (anzeigepflichtigen) baubehördlichen Fertigstellungsmeldungen zugezählt. Die entsprechende Zuordnung zu den einzelnen Berichtszeiträumen erfolgte dabei unter der Annahme, dass es eine zumindest jährliche Übereinstimmung zwischen dem (hier ja nicht verfügbaren) Fertigstellungs- und einem explizit angegebenen Errichtungsdatum (das oft auch melderechtlich relevanter Benutzungs- bzw. Bezugszeitpunkt entspricht) gibt.

Datenqualität und Vollständigkeit

Da aus Wien kaum Meldungen von An-, Auf-, Umbautätigkeiten vorliegen, werden keine Zahlen über diese Art der Bautätigkeit veröffentlicht. Auswertungen der früheren Wohnbaustatistik haben ergeben, dass zwischen 1998 und 2002 jährlich durchschnittlich 1.350 Wohnungen in der Bundeshauptstadt durch An-, Auf-, Umbautätigkeit geschaffen wurden. Es ist davon auszugehen, dass dies gegenwärtig wahrscheinlich deutlich mehr Einheiten sind.

Die Datenqualität bzw. Vollständigkeit ist einerseits durch verspätete Meldungen, andererseits durch komplette Ausfälle beeinflusst. Wie zuvor im Abschnitt über die Aufschätzungen beschrieben, wurde versucht, beide Umstände mittels methodisch unterschiedlichen Zurechnungsmodalitäten auszugleichen. Dem jeweiligen Verbesserungspotential sind dabei allerdings Grenzen gesetzt:

  • Aufschätzen der Fertigstellungen 2018 zurück bis 2016 aufgrund von Meldeverzögerungen

Nach derzeitigem Beobachtungsstand finden rund drei Jahre (12 Quartale) nach Abschluss eines Berichtsquartals nur mehr so wenige Nacherfassungen statt, dass sie keine nennenswerten Auswirkungen mehr auf die Veränderungsfaktoren haben. Vor diesem Hintergrund werden hier weiter zurück liegende gemeldete Ergebnisse als endgültig bewertet.  
Nicht zuletzt aufgrund von Vergleichen mit der Bewilligungsstatistik lassen sich hier allerdings zusätzliche, nicht quantifizierbare komplette Meldeausfälle vermuten.

  • Zurechnungen zu den Berichtsjahren 2015 bzw. 2010 zurück bis 2005 wegen Meldeausfällen

In Bezug auf das Miteinbeziehen offener Bauvorhaben mit Hauptwohnsitzangaben (betrifft die Berichtsjahre 2015 zurück bis 2005) muss nochmals darauf verwiesen werden, dass sich diese Zuzählung auf ganze Gebäude, die auf bislang unverbauter Fläche errichtet werden, konzentriert und somit die Altersätze und die An-, Auf-, Umbautätigkeit komplett außer Acht lässt (sh. oben). Da Hauptwohnsitzmeldungen grundsätzlich auch bei noch nicht fertiggestellten An-, Auf, Umbautätigkeitsbauvorhaben vorkommen könnten, wird daher die potentielle Gesamtmasse solcher zuzurechnenden Objekte unterschätzt. Wie schon zuvor im Abschnitt „Auf- bzw. Zuschätzungen“ angesprochen wird hier nochmals darauf verwiesen, dass die im Berichtsjahr 2015 ausgewiesene und deutlich erhöhte Steigerung gegenüber der entsprechend letztveröffentlichten Zahl - weniger als plus 11% oder über 5.600 absolut (siehe auch den im Anschluss folgenden Abschnitt über das Ausmaß der durch die revisionsbedingten Änderungen der zuvor publizierten Zahlen) - ist auf die hier erstmals erfolgte Zurechnung offener Bauvorhaben mit Hauptwohnsitzangaben zurückzuführen (das betraf tatsächlich etwas mehr als 4.700 Wohnungen). In Bezug zur festgestellten mittleren Baudauer liegt dieses Berichtsjahr zeitlich in einem Grenzbereich einer tatsächlich erfolgten Fertigstellung, was zu Überzeichnungen der tatsächlichen Gegebenheiten geführt haben wird.

Wie zuvor im entsprechenden Abschnitt über die Zurechnungen der ohne Bauvorhabensmeldung im GWR nacherfassten Objekte beschrieben (betrifft die Berichtsjahre 2010 zurück bis 2005), basierten die so vorgenommenen Ergänzungen auf der Annahme, dass es eine zumindest jährliche Übereinstimmung zwischen dem (hier nicht verfügbaren) Fertigstellungs- und einem explizit angegebenen Errichtungsdatum gibt. Dies ist aber nicht immer so: Das für melderechtlich relevante Verwaltungstätigkeiten einer Gemeinde oft dringend benötigte und im Vergleich zum baubehördlichen Fertigstellungszeitpunkt oft unterschiedliche Errichtungsdatum liegt häufig vor jenem der (eigentlich rechtlich relevanten) Baufertigstellung. (Das Errichtungsdatum eines Wohngebäudes wird z.B. im Hinblick auf den Bezug der darin befindlichen Wohneinheiten bzw. der damit häufig stattfindenden Hauptwohnsitzmeldungen vergeben. Die behördlich vorgeschriebene Fertigstellungsanzeige des Bauherrn bzw. der Bauherrin oder eine vielleicht ggf. in Einzelfällen noch immer vorgenommene Kollaudierung eines Objektes erfolgt aber erst zu einem späteren Zeitpunkt.) Aktuell war mit 15.09.2019 in Bezug auf die in diesem Bericht behandelte Gesamtheit aller Berichtszeiträume ein diesbezüglicher Unterschied von durchschnittlich 1,1 Jahren bei Wohn- und 0,9 Jahre bei Nicht-Wohnobjekten zu verifizieren. Zusätzliche Betrachtungen zeigten, dass nur knapp 62% der zwischen 2005 und 2018 als fertiggestellt registrierten Wohngebäude ein Errichtungs- (oder Bezugsfertigkeitsdatum) im selben Jahr wie die eigentliche Baufertigstellung aufwiesen. Daher wird es in einem tatsächlich nicht quantifizierbaren Ausmaß zu Unstimmigkeiten bei der Zuordnung zu den Berichtsjahren und somit auch zu Beeinflussungen der Zeitreihen gekommen sein.  
Darüber hinaus war bis zum Datenabzug vom 15.09.2019 noch bei rund 38.500 aller ohne Bauvorhabensmeldung im GWR nacherfassten Gebäude (mit insgesamt etwa 43.600 darin befindlichen Wohnungen) kein Errichtungsdatum eingetragen. Nach Vervollständigung dieser fehlenden Angaben werden sich natürlich auch die Eckzahlen der hier berichteten Zeiträume ändern. 
In diesem Zusammenhang ist auf eine spezielle Vorgangsweise der Stadt Wien hinzuweisen, die derzeit zusätzlichen (signifikanten) Einfluss auf die ausgewiesenen Zahlen nimmt: In der Bundeshauptstadt war für die meisten der nachträglich ohne Bauvorhabensmeldungen eingebrachten neuen Objekte der tatsächliche Zeitpunkt der Errichtung oder auch der Bezugsfertigkeit nicht bekannt. Daher wurde hier einzig ein formal gültiger, aber in vielen Fällen nicht korrekter Zeitpunkt, nämlich der 01.01.2008, vergeben. Im vorliegenden Zahlenmaterial führte dies daher dazu, dass diese derzeit so registrierten Einheiten (insgesamt 3.530 neue Gebäude mit 4.928 Wohnungen) die tatsächlichen Werte des Jahres 2008 überzeichnen, während für die anderen Berichtszeiträume keine (oder kaum) Zurechnungen möglich waren. Die (sukzessive) Richtigstellung dieser Angaben wird zukünftig weiterhin zusätzlichen Einfluss auf die ausgewiesenen Zeitreihen nehmen, wobei ein diesbezüglicher, vom entsprechenden Nachforschungsaufwand der Behörde abhängiger Zeitpunkt eines Abschlusses zumindest derzeit noch nicht abzuschätzen ist.

Für die Berichtsjahre 2003 und 2004 sind vergleichsweise wenige Fertigstellungsdaten verfügbar. Dies schon alleine aufgrund der in der Einleitung angesprochenen Verzögerungen bei der neuen Gesetzeswerdung, die zwischenzeitlich keinerlei Melde- bzw. Erfassungstätigkeit zuließ. Die Zahlen beider Berichtsjahre wären also im erhöhten Ausmaß von der Zurechnung nachträglich ohne Bauvorhabensmeldung erfasster Objekte abhängig. Da diese Prozedur aber - wie zuvor angesprochen - noch nicht abgeschlossen ist, werden derzeit keine Ergebnisse der Jahre 2003 und 2004 publiziert.

Ausfälle von Bauvorhabensmeldungen bei neuen Gebäuden können grundsätzlich nicht mehr stattfinden, da die Mitte 2010 hochgeschaltete neue Release der GWR-Internet-Anwendung eine Nacherfassung ohne Bauvorhabensmeldung nicht mehr zulässt. Abgesehen davon, dass dies bei der An-, Auf-, Umbautätigkeit grundsätzlich sehr wohl noch möglich ist, bleibt aber noch abzuwarten, ob dieser zunächst eigentlich nur die Bewilligungen betreffenden Synergieeffekt durch adäquat zeitgerechte Fertigstellungsmeldungen ebenfalls zu Verbesserungen der Datenqualität führt, was aber derzeit noch nicht gegeben scheint bzw. nur zum Teil so gemeldet wird.

Für den Bereich der überwiegenden Nicht-Wohngebäude (allfällig sogar mit darin befindlichen Wohnungen) ist einschränkend darauf hinzuweisen, dass diese in den vorliegenden Daten aufgrund von vermutlich noch höheren Meldeausfällen betroffen und daher deutlicher als (reine) Wohnbauten (und deren Wohnungen) unterrepräsentiert sein dürften. Das erschwert die Bewertung entsprechender Unterschiede, diese sind daher mit größerer Vorsicht zu interpretieren. Wenn gegenwärtig schon bei Wohngebäuden bzw. Wohnungen, die für die registerführenden Gemeinden aus melderechtlichen (Verwaltungs-)Zwecken von hoher Bedeutung sind, Verzögerungen bei der Registrierung existieren (und auch Untererfassungen vorkamen), ist davon auszugehen, dass diese bei überwiegenden Nicht-Wohnbauten (insbesondere bei Gebäuden ohne Wohnungen) in noch höherem Ausmaß bzw. vermehrt auftreten (oder in der Vergangenheit vorkamen).

Sämtliche Daten unterliegen grundsätzlichen Revisionen. D.h., dass jeweils im Folgejahr die gesamte Zeitreihe (zurück bis 2005) abhängig von der Daten- bzw. (Nach-)Meldequalität aktualisiert werden könnte. Bei den hier vorliegenden Zahlen ist dies passiert, was zusätzlich auch damit begründet ist, dass im Vergleich zu den bislang publizierten Ergebnissen nun auch noch jene noch nicht fertiggestellt gemeldeten Bauvorhaben zugerechnet wurden, an deren Adresse zumindest eine Hauptwohnsitzangabe vorhanden war (sh. zuvor). Die folgende Übersicht gibt Aufschluss über das Ausmaß aller durch diese Revisionen bedingten Änderungen:

Fertiggestellte Wohnungen1), Ausmaß der durch den neuen Datenabzug bzw. durch sonstige zusätzliche Zurechnungsmaßnahmen bedingten Änderungen der zuvor publizierten Zahlen
BerichtszeitraumDifferenz absolutDifferenz in Prozent
2017+410+0,7
2016+301+0,5
20152)+5.632+10,7
2014-86-0,2
2013+197+0,4
2012+334+0,7
2011-164-0,4
2010+138+0,3
2009-175-0,4
2008-68-0,1
2007+138+0,3
2006+102+0,2
2005+13+0,0

Wohnungsabgänge

Berichtszeiträume, Datenursprung, Stand

Die Zahlen stammen auch aus dem GWR-Datenabzug vom 15.09.2019.  
Die ausgewiesenen Zeitreihen bezieht sich auf den Zeitraum unmittelbar nach der Registerzählung 2011 (Stichtag 31. Oktober) bis Ende 2018.

Grundgesamtheit

Im Sinne vollständig nachvollziehbarer Lebenszyklen aller Registereinheiten im GWR werden neben dem aktiven Bestand (oder Zugang) an Wohnungen auch deren Abgänge eigens erfasst. Das kann einen direkten Bezug zu baubehördlichen Vorgaben (Bauvorhabensmeldungen) haben. In die Abgangsmasse werden auch Umwidmungen miteingerechnet, also reine Änderungen der Art der (Nutzung einer) Einheit (hier von einer Wohnung in eine nicht den privaten Wohnzwecken dienenden Entität, wie z.B. in ein Büro). Nicht berücksichtigt werden als „nie existent“ qualifizierte Entitäten, die auf letztendlich inkorrekten Datenaufnahmen im GWR beruhen. Dieser Kategorie werden auch Einstellungen bereits im Register erfasster bewilligter Bauvorhaben zugezählt.  
Korrespondierend zu den Zugängen aus der Baumaßnahmenstatistik werden in Bezug auf die in Wien deutlich untererfassten An-, Auf-, Umbautätigkeiten auch allfällig dadurch bedingte Wohnungsabgänge grundsätzlich ausgeschlossen.

Datenqualität und Vollständigkeit

Gegenüber der vorjährigen Berichterstattung der entsprechenden, hier nun mit Datenabzug vom 15.09.2019 veröffentlichten Zahlen, waren leichte Rückgänge oder Rücknahmen von Wohnungsabgangsmeldungen zu verifizieren. Diese beliefen sich für den gesamten vergleichbaren Berichtszeitrum (01.11.2011 bis 31.12.2017) auf 0,8% oder 491 Reaktivierungen absolut. Diese Änderungen sind zum überwiegenden Teil auf Rücknahmen ursprünglich vorgenommener Wohnungsumwidmungen zurückzuführen.

Die Vermutung liegt nahe, dass das Eingabeverhalten in den Gemeinden auch bei Abgangsmeldungen jenem der Bautätigkeitszugänge ähnelt. Dies nicht zuletzt auch deswegen, weil Wohnungsabbrüche zum Teil in unmittelbarem Zusammenhang mit der Schaffung neuen Wohnraums stehen (beispielsweise bei Altersätzen ganzer Gebäude, bei Totalsanierungen oder auch Wohnungszusammenlegungen). Das bedeutet, dass die Qualität der Abgangsstatistik von zeitlichen Meldeverzögerungen und zum Teil auch von vollständigen Ausfällen gekennzeichnet ist - dies allerdings in leider nicht direkt oder eindeutig quantifizierbaren Ausmaßen, die auch mathematisch statistisch methodisch nicht seriös zu schätzen sind. Das hat - trotz sich zum Teil ausgleichender Effekte aufgrund von Ausfällen bei der Zugangsmeldetätigkeit - klarerweise auch Auswirkungen auf den zu ermittelnden Wohnungsbestand.

Wohnungsbestandsfortschreibung zum 31.12.2018

Ausgehend von den endgültigen Ergebnissen der Registerzählung 2011 werden mittels Zurechnung der Neubautätigkeit und Abzug der Abgänge zumindest rudimentär auch auf die Zu- bzw. Aufschätzungen der Fertigstellungsdaten abgestellten Zahlen des Wohnungsbestandes nach Bundesländern ermittelt.

  • Berichtszeiträume, Datenursprung, Stand

Sämtliche Zahlen stammen aus dem GWR-Datenabzug vom 15.09.2019.

  • Datenqualität und Vollständigkeit

Wie auch schon bei der zuvor ersichtlichen Beschreibung der Wohnungsabgänge ausgesagt, ist davon auszugehen, dass neben den Wohnungszugängen auch das Eingabeverhalten bei Abgangsmeldungen von kompletten Antwortausfällen und zeitlichen Meldeverzögerungen gekennzeichnet ist. Diese Einflüsse sind mathematisch statistisch methodisch nicht seriös zu schätzen.