Baubewilligungen

Schon im Jahr 2018 verlor die Wohnbautätigkeit an Schwung, der Mehrgeschoßwohnbau dominierte insgesamt recht deutlich

Die Wohnbaubewilligungstätigkeit zeigte seit 2010 mit einer einzigen Ausnahme (2012) durchwegs jährliche Zunahmen, die zwischen 3% oder knapp 1.900 Einheiten (2014 auf 2015) und fast 15% oder 7.500 Entitäten (2010 auf 2011) lagen. 2012 wurden um rund 9% oder 5.500 Genehmigungen weniger als im Jahr davor gemeldet. Der bisherige Höchststand - und dies sogar seit den 70er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts - wurde im Jahr 2017 mit rund 79.900 zum Bau zugelassenen Wohnungen erzielt. Mit etwas mehr als 68.900 Bewilligungen wies das Jahr 2018 dazu einen fast 14%igen Rückgang aus (fast 11.000 Einheiten). Damit wurde auch nach 2016 das bislang dritthöchste Jahresergebnis der hier behandelten Zeitreihe erzielt.

Überaus deutlich ist diese Entwicklung vom großvolumigen Wohnbau geprägt: Einerseits beweist dies die entsprechende zeitliche Entwicklung, die hochgradig parallel zur zuvor beschriebenen aller bewilligten Wohnungen verlief. Andererseits zeugte davon auch die Entwicklung der einzelnen Jahresanteile der Mehrgeschoßwohnbautätigkeit: Machte der entsprechende Wert an der gesamten Wohnbauleistung im Jahr 2010 noch weniger als 42% aus, lag er 2017 schon bei mehr als 60% und fiel nun 2018 auf knapp 53% zurück. Damit erlangten die Bewilligungen der Bundeshauptstadt natürlich an Bedeutung, da hier der Beitrag zur Mehrgeschoßwohnbautätigkeit überaus deutlich ist: Der in den Jahren 2010 bis 2016 in Wien bei durchschnittlich etwa 14% liegende Anteil der mehrgeschoßigen Wohnungsbewilligungen an der Gesamtwohnbauleistung Österreichs hat sich 2017 verdoppelt, um im aktuellen Bewilligungsjahr 2018 auf etwas mehr als ein Fünftel zurückzufallen - obwohl hier nur Baubewilligungen für gänzlich neue Gebäude verfügbar sind, da die An-, Auf-, Umbautätigkeit derzeit nicht oder nur unzureichend gemeldet wird.

Struktur der Baubewilligungen 2018

Wie zuvor angesprochen fußte die Historie der Wohnbautätigkeit hochgradig auf den Bewilligungen größerer Wohnbauten - was vor allem auf entsprechend viele Genehmigungen in der Bundeshauptstadt zurückzuführen war (sh. auch den nächstfolgenden Abschnitt). Wie ebenso schon ausgesagt wurden 2018 österreichweit fast 53% (oder rund 36.400) Wohnungen mit neuen Mehrgeschoßwohnbauten bewilligt. Der Anteil der Einheiten in neuen Ein- und Zweifamilienwohnhäusern betrug fast 27% (das waren etwas über 18.400 absolut). Nicht einmal 1% (weniger als 600) der Entitäten lag in neuen überwiegend dem nicht privaten Wohnzwecken dienenden Gebäuden. Die in bereits bestehenden Objekten durch An-, Auf- oder Umbautätigkeit bewilligten Wohnungen machten (abgesehen von Wien) knapp ein Fünftel aus (13.500 absolut). Innerhalb dieser Gruppe bezogen sich die meisten Genehmigungen auf Vergrößerungen (weniger als 42% oder mehr als 5.700 absolut), gefolgt von fast 37% bzw. rund 5.000 komplett neu geschaffenen Einheiten. Nachträgliche Verkleinerungen wurden 2018 bei über 11% oder 1.500 aller durch An-, Auf-, Umbautätigkeit zustande kommenden Objekte bewilligt, sonstige meldepflichtige Umbautätigkeiten wurden für weniger als 8% oder etwa 1.000 der baubehördlich genehmigten Wohnungen registriert. Teilungen bzw. Zusammenlegungen wurden für jeweils grob 1% der An-, Auf-, Umbautätigkeitswohnungen genehmigt (das betraf fast 200 bzw. weniger als 100 Einheiten).

Die Bundesländer mit den meisten Wohnungsbewilligungen 2018 waren Wien gefolgt von Oberösterreich, der Steiermark und Niederösterreich; 
in Bezug zur Bevölkerung zeigten Tirol und auch die Steiermark die mit deutlichem Abstand höchsten Werte

Im aktuellen Berichtsjahr wurden fast 22% oder etwa 15.000 aller Wohnungen abgesehen von An-, Auf-, Umbauten in der Bundeshauptstadt bewilligt. In Oberösterreich lag der Anteil aller bewilligter Entitäten bei etwas weniger als 18% (rund 12.100), in der Steiermark gefolgt von Niederösterreich waren es etwa 16% (11.100) bzw. mehr als 15% (nicht ganz 10.600 absolut). Tirols Gemeinden meldeten fast 11% oder rund 7.400 neue Wohnungen, jeweils um die 5% der österreichweit genehmigten Wohnbauleistung fand in Salzburg gefolgt von Vorarlberg und Kärnten statt (durchschnittlich jeweils etwa 3.500 absolut). Burgenland lag mit etwa 3% oder 3.300 Genehmigungen am unteren Ende dieser Verteilung.  
Ober- gefolgt von Niederösterreich zeigten 2018 die höchsten Werte im Ein- und Zweifamilienwohnhausbau (etwas mehr als jede 4. bewilligte Wohnung oder 4.600 insgesamt sowie etwas mehr als 23% oder fast 4.300). In umgekehrter Reihenfolge zeigten diese beiden Bundesländer auch vergleichsweise hohe Anteile bei den An-, Auf-, Umbauten (Oberösterreich: etwas mehr als ein Viertel bzw. 3.400, Niederösterreich: weniger als 19% oder leicht über 2.500). Auch in der Steiermark und in Tirol waren hier höhere Werte auffällig (in der Steiermark betraf dies eigentlich genauso viele Wohnungen wie in Niederösterreich, Tirol: Anteil von über 16% bzw. knapp 2.200). Erwartungsgemäß hoch präsentierten sich neue mehrgeschoßige Wohnbauten in der Bundeshauptstadt, mit denen über 38% oder knapp 14.000 aller Wohnungen dieses Gebäudetyps bewilligt wurden – wie schon zu Beginn dieser Berichterstattung ausgesagt machten alleine diese Genehmigungen immerhin mehr als ein Fünftel der gesamten 2018er-Wohnungsbewilligungsleistung ganz Österreichs aus. 
Gemessen an der Bevölkerungszahl zum Jahresbeginn wurden 2018 7,8 Wohnungen pro 1.000 Einwohner zum Bau zugelassen. Die mit Abstand höchsten Bewilligungsraten waren dabei in Tirol gefolgt von der Steiermark zu registrieren (9,9 bzw. 9,0). Überdurchschnittlich hohe Genehmigungsraten gab es 2018 auch in Vorarlberg (8,6 bewilligte Wohnungen pro 1.000 Einwohner), in Oberösterreich (8,2) und in Wien (8,0). – Wegen zu weniger Meldungen über die An-, Auf-, Umbautätigkeiten in Wien konzentriert sich das Ergebnis einzig auf die mit neuen Gebäuden zu errichtenden Wohnungen. Daher ist die für die Bundeshauptstadt ermittelte Bewilligungsrate geringer. In den restlichen Bundesländern lagen die Werte durchwegs unter dem Bundesschnitt, den geringsten wies dabei Kärnten aus (5,9).

Die meisten Baugenehmigungen wurden 2018 von juristischen Rechtspersönlichkeiten (oft Bauunternehmen) und Privatpersonen veranlasst

43% oder rund 29.600 aller aktuellen Wohnungsbewilligungen wurden von sonstigen juristischen Rechtspersönlichkeiten verantwortet. Die von Privatpersonen zum Bau eingereichten Einheiten machten um einen Prozentpunkt weniger aus, dies entsprach insgesamt etwas mehr als 28.900 Wohnungen. Annähernd 15% oder etwa 10.200 wurden von gemeinnützigen Bauträgern zum Bau eingereicht und bewilligt. Die Neubautätigkeit der öffentlichen Hand fiel kaum ins Gewicht.  
Ein Viertel oder rund 7.200 aller von privaten Bauherrinnen und Bauherrn bewilligten Wohnungen werden in Oberösterreich, etwas mehr als 22% bzw. nicht ganz 6.400 in Niederösterreich errichtet. Auch die Steiermark gefolgt von Tirol wiesen hier erhöhte Werte aus (über 15% oder knapp 4.400, mehr als 12% bzw. nicht ganz 3.600 absolut). In den restlichen Bundesländern lagen diese Zahlen jeweils im einstelligen Prozentbereich (zwischen knapp 7% oder etwa 1.900 Einheiten in Kärnten bis zu fast 3% oder ca. 800 Wohnungen in der Bundeshauptstadt). Die Gemeinnützigkeit war 2018 zu einem Drittel (oder mehr als 3.300) aller verantworteten Einheiten in Wien tätig (in neuen Gebäuden). Sie zeigte aber auch erhöhte Präsenz in Niederösterreich (annähernd 18% oder 1.800 Einheiten) gefolgt von Oberösterreich (weniger als 14% oder knapp 1.400 absolut), der Steiermark (12% oder mehr als 1.200) und Tirol (über 11% bzw. weniger als 1.200). Die restlichen Bundesländer wiesen hier Zahlen zwischen weniger als 4% oder 400 (in Salzburg) und mehr als 1% bzw. über 100 absolut (in Kärnten) aus. Sonstige juristische Personen hatten hohe Präsenz in Wien (zu fast 37% oder etwa 10.900 aller genehmigten Einheiten bundesweit). In der Steiermark und auch in Oberösterreich waren erhöhte Bewilligungszahlen vorzufinden (fast 19% oder 5.500 bzw. knapp 12% oder 3.500), die verbleibenden Bundesländeranteile streuten im einstelligen Prozentbereich (zwischen etwa 300 bis knapp 500 Wohnungsbewilligungen), das geringste Ergebnis war im Burgenland festzustellen (nicht einmal 1% oder etwas mehr als 100 Einheiten).

Bewilligungsjahre 2014 bis 2018: Bis zum 15.03.2019 eingestellte Bauvorhaben - Anteile betroffener Wohnungen

1,4% aller in den Berichtszeiten 2014 bis 2018 bewilligten Wohnungen (ausgenommen An-, Auf-, Umbautätigkeiten in Wien) wurden bis zum aktuellen Datenabzug vom 15.03.2019 als eingestellt gemeldet. Nach den einzelnen Bewilligungsjahren ist erwartungsgemäß eine zunehmende Erhöhung von Einstellungen zu verzeichnen, je weiter das Bewilligungsdatum in der Vergangenheit liegt.

Baubewilligte neue Gebäude

Die im 3. Quartal 2019 bewilligten neuen Gebäude erreichten neben jenen des Jahres 2016 das höchste Ergebnis seit 2010

Im 3. Quartal 2019 wurden über 7.100 neue Gebäude zum Bau genehmigt. Damit erzielte der aktuelle Wert gemeinsam mit dem gleichhohen Ergebnis des 3. Quartals 2016 den höchsten Wert aller Referenzquartale seit 2010. Die beiden Höchstwerte lagen zwischen 2% bzw. mehr als 100 Objekte (gegenüber dem 3. Quartal 2017) und 15% oder mehr als 900 neue Gebäude (im Vergleich zu den geringsten Referenzzahlen aus 2012 und 2013) über den entsprechenden Ergebnissen dieser Referenzzeiträume. 
Mehr als 72% (oder fast 5.200) der im 3. Quartal 2019 baubewilligten Objekte stellten Wohngebäude dar, darunter zu rund 86% Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (fast 4.500 absolut).

Die in den ersten drei Quartalen 2019 initiierten rund 21.300 neuen Gebäude erzielten im Zeitvergleich den bisherigen Hochstand. Das Plus streute zwischen etwas mehr als 1% bzw. rund 200 Objekte im Vergleich nächsthöchsten Wert des Jahres 2018 und etwas mehr als 21% oder 3.700 Entitäten gemessen zur geringsten Zahl aus 2012.  
Da der bei den Wohnungen angesprochene Verlauf des mehrgeschoßigen Wohnbaus mit vielen Einheiten pro Objekt (hauptsächlich der Bundeshauptstadt) dominiert war, unterscheidet sich die Entwicklung (und Verteilung) neuer Gebäude von jener der baubewilligten Wohnungen. Fast 74% (oder etwa 15.700) aller in den ersten drei Quartalen 2019 genehmigten neuen Gebäude waren Wohngebäude, darunter zu annähernd 87% Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (rund 13.600 absolut). In vier Bundesländern lag dieser Anteil im eingeschoßigen Wohnbauten deutlich höher: Im Burgenland und in Niederösterreich bei etwa 95%, in Oberösterreich gefolgt von Kärnten bei jeweils um die 90%. Die Steiermark, Salzburg, Vorarlberg und Tirol erreichten hier jeweils knapp 80%, in der Bundeshauptstadt betrug er 55%.

Das gesamte Jahr 2018 zeigte höchstes historisches Ergebnis seit 2010, 6% der neu genehmigten Gebäude stellten Altersätze dar

Im gesamten Jahr 2018 wurden österreichweit fast 27.400 neue Gebäude baubewilligt. Das stellte den höchsten Wert seit 2010 dar. Er lag um fast 4% oder über 900 Objekte über jenem des Vorjahres.  
Weniger als 6% oder rund 1.500 aller 2018 neu bewilligten Gebäude stellten Altersätze dar. Bei den Wohngebäuden lag dieser Anteil um etwa einen Prozentpunkt höher (was insgesamt etwa 1.300 Altersätzen entsprach), überwiegende Nicht-Wohnobjekte wurden zu fast 3% (das sind etwa 200 absolut) als Abbrüche mit unmittelbar danach folgender Neuerrichtung genehmigt. 
Mehr als 73% oder über 20.000 aller 2018 erteilten Gebäudebewilligungen waren dem Wohnbau gewidmet. Zum überwiegenden Teil waren dies Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (fast 87% bzw. 17.400 aller neuen Wohngebäude). Innerhalb der Gruppe der zum überwiegenden Teil den Nicht-Wohnzwecken dienenden Objekten (rund 7.300) machten die mit Abstand größten Gruppen die freistehenden Privatgaragen (fast 44% oder 3.200) gefolgt von landwirtschaftlichen Nutzgebäuden (über 22% bzw. 1.600) aus. Mit einem Anteil von mehr als 17% wurden aktuell auch vergleichsweise viele Industrie- und Lagergebäude genehmigt (weniger als 1.300 Objekte). Die restlichen Gebäudeeigenschaften wiesen hier durchwegs einstellige Werte zwischen auf. Nicht einmal 1% oder je rund 30 der Bewilligungen wurden anteilig für Gebäude für des Verkehrs- und Nachrichtenwesens gefolgt von jenen der Gemeinschaften und für Kirchen bzw. sonstigen Sakralbauten erteilt.

52% der neuen privaten Ein- und Zweifamilienwohnhäuser wurden 2018 in derselben Wohngemeinde der Bauherrin bzw. des Bauherrn genehmigt, über 55% der von Wiener privaten Bauverantwortlichen beabsichtigten ihr Ein- und Zweifamilienwohnhaus in Niederösterreich zu errichten

2018 wurden insgesamt fast 14.300 neue Wohngebäude mit ein oder zwei Wohnungen privater Bauherrinnen und Bauherren baugenehmigt.  
Annähernd 52% davon sollten in denselben Wohngemeinden wie jene der Bauverantwortlichen errichtet werden (was weniger als 7.400 Referenzbauten entspricht). 22% - das sind rund 3.200 Objekte - wurden zwar nicht in ein und derselben Gemeinde aber im gleichen politischen Bezirk, weniger als 15% oder etwa 2.100 absolut in einem anderen Verwaltungsbezirk (des gleichen Bundeslandes) bewilligt. Fast ein Zehntel der Referenzgruppe wird in einem anderen Bundesland als der Wohnort der privaten Bauherrinnen und Bauherren gebaut (das entsprach 1.400 Entitäten). Für 2% oder weniger als 300 der privaten Wohngebäude mit bis zu zwei Wohnungen sind solche Aussagen nicht zielführend bzw. nicht möglich, da es sich um im Ausland lebende private Bauherren und Bauherrinnen bzw. um nicht eindeutig identifizierbare Ursprungswohnadressen der Einreichenden handelte. 
Bei näherer Betrachtung der bundeslandspezifischen Übereinstimmung zwischen der Lage des Bauobjektes und jener des Wohnortes der privaten Bauverantwortlichen zeigten sich 2018 eigentlich nur in Wien gröbere Abweichungen: Während in den anderen Bundesländern hohe Übereinstimmungsanteile vorherrschten (angefangen mit 84,3% in Salzburg bis zu 99,6% in Kärnten), war dies in der Bundeshauptstadt zu nur rund 30% Fall: Mehr als 55% der privaten Wiener Bauherrinnen und Bauherrn errichten ihr Ein- und Zweifamilienwohnhaus in Niederösterreich. Diese rund 700 betroffenen Objekte machten übrigens einen Anteil von etwa 19% aller bewilligter Ein- und Zweifamilienwohnhäuser Niederösterreichs aus.